De verkoopprijs wordt door de notaris geïncasseerd op de dag van de ondertekening van de authentieke akte, maar de verkoper ontvangt de fondsen niet onmiddellijk. Dit tijdsverschil, vaak verkeerd begrepen, is het resultaat van specifieke juridische en boekhoudkundige mechanismen die de notaris verplichten om de bedragen tijdelijk op een speciale rekening te houden.
Escrow-rekening van de notaris en scheiding van klantfondsen
De bedragen die bij een vastgoedverkoop worden geïncasseerd, passeren nooit de kas van het notariskantoor. Ze worden gestort op specifieke escrow-rekeningen, meestal geopend bij de Caisse des dépôts. Deze fondsen behoren niet tot de notaris en kunnen in geen geval worden gebruikt voor de behoeften van zijn kantoor.
Het gebruik, zelfs tijdelijk, van het geld van de verkoop bij de notaris om kosten van het kantoor te dekken, vormt een ernstige deontologische fout die kan leiden tot ontslag. Deze strikte scheiding tussen klantfondsen en eigen middelen verklaart waarom de notaris de betaling aan de verkoper niet kan “vooruitbetalen” zolang niet aan alle voorwaarden voor vrijgave is voldaan.
We zien dat deze rigiditeit zowel de koper als de verkoper beschermt: als er een geschil ontstaat na de ondertekening, blijven de bedragen veilig en traceerbaar.
Zuivering van voorkeursrechten en onvermijdelijke termijn na de akte
De ondertekening van de authentieke akte sluit de transactie juridisch niet af. De notaris moet ervoor zorgen dat verschillende formaliteiten na de verkoop zijn vervuld voordat hij de fondsen vrijgeeft.
Stedelijk voorkeursrecht en zuivering van rechtsmiddelen
Wanneer een goed zich in een voorkeurszone bevindt, heeft de gemeente een termijn om haar recht uit te oefenen of te verwerpen. Zolang deze termijn niet is verstreken, houdt de notaris de verkoopprijs in escrow. Dezelfde logica geldt voor het voorkeursrecht van de huurder in geval van verkoop van een bewoond pand.
Publicatie bij de dienst voor onroerend goed
De verkoopakte moet worden gepubliceerd bij de dienst voor onroerend goed (voorheen hypotheekbewaring). Deze formaliteit maakt het mogelijk om de afwezigheid van niet-gezuiverde hypotheekinschrijvingen of leningprivileges te verifiëren. De notaris wacht op de bevestiging van publicatie voordat hij de betaling uitvoert, wat enkele weken aan de totale termijn toevoegt.
Blokkering gerelateerd aan de terugbetaling van de hypotheek en tegenwerpingen
De verkoper die zijn aankoop heeft gefinancierd met een hypotheek ontvangt alleen het netto saldo, na vervroegde terugbetaling van het resterende kapitaal. Deze terugbetaling genereert een specifieke verwerkingstijd.
- De notaris stuurt een verzoek om een afrekening voor vervroegde terugbetaling naar de bank van de verkoper. De bank heeft een termijn om het exacte bedrag door te geven, inclusief eventuele vergoedingen voor vervroegde terugbetaling.
- Als er meerdere schuldeisers zijn ingeschreven (hoofdlening, overbruggingslening, conventionele hypotheek), moet elke instelling zijn eigen afrekening verstrekken. De notaris kan geen bedrag overmaken zolang er één afrekening ontbreekt.
- Een tegenwerping van een schuldeiser van de verkoper (openbare financiën, mede-eigendom voor onbetaalde kosten, sociale instantie) blokkeert de betaling volledig totdat deze is geregulariseerd of opgeheven.
- In geval van beslag dat aan de notaris is meegedeeld, worden de fondsen van rechtswege geblokkeerd, ongeacht de wil van de verkoper of de notaris.
We raden verkopers aan om de afrekening voor vervroegde terugbetaling bij hun bank aan te vragen nog vóór de ondertekening van de compromis. Deze eenvoudige reflex verkort de vrijgave termijn met enkele dagen.
Verdachte verklaring TRACFIN en bevriezing van fondsen
Notarissen zijn professionals die onderworpen zijn aan de verplichtingen ter bestrijding van witwassen van geld. Wanneer er een inconsistentie verschijnt tussen de opgegeven oorsprong van de fondsen van de koper en de verstrekte bankdocumenten, moet de notaris de validatie van het dossier opschorten en een verdachte verklaring indienen bij TRACFIN.
De verkoper wordt niet geïnformeerd over deze verklaring, noch over de reden ervan. Hij merkt gewoon dat de betaling zonder duidelijke uitleg vertraagt. De notaris kan juridisch gezien niet communiceren over het bestaan van een verdachte verklaring, op straffe van strafrechtelijke sancties voor “tipping off” (openbaarmaking van een verklaring).
Dit soort blokkering komt zelden voor bij verkopen tussen particulieren van een hoofdverblijf. Het betreft meer transacties met hoge prijzen, aankopen door vastgoedvennootschappen of transacties met fondsen uit het buitenland.
Verkoop in het kader van een erfenis of scheiding: specifieke blokkeringen
De verkoop van een goed dat voortkomt uit een erfenis of een scheidingsprocedure voegt lagen van complexiteit toe die de escrow verlengen.
In erfeniszaken moet de notaris wachten op de ondertekening van de verdelingsakte door alle erfgenamen voordat hij de prijs kan verdelen. Een enkele erfgenaam die weigert te ondertekenen blokkeert het totaal van de fondsen. Een gerechtelijke procedure (gerechtelijke verdeling) kan de bedragen dan enkele maanden immobiliseren.
In het kader van een scheiding vereist de verkoop van het gemeenschappelijke goed de instemming van beide echtgenoten over de verdeling van de prijs. Als het scheidingsvonnis nog niet heeft beslist over de liquidatie van het huwelijksvermogensregime, houdt de notaris de fondsen vast in afwachting van een definitieve beslissing of een goedgekeurde minnelijke overeenkomst.
- Erfenis: blokkering tot de verdelingsakte of gerechtelijke beslissing van verdeling
- Scheiding met wederzijdse instemming: vrijgave na indiening van de overeenkomst bij de notaris
- Betwiste scheiding: vrijgave na definitieve uitspraak of liquidatieovereenkomst
De termijn voor de betaling aan de verkoper hangt dus af van de meest beperkende situatie onder alle beschreven situaties. Een eenvoudig dossier, zonder lening om terug te betalen, zonder voorkeursrecht en zonder tegenwerpingen, maakt een snelle vrijgave mogelijk na publicatie van de akte. Een dossier met meerdere schuldeisers, erfenis en TRACFIN-controles kan de fondsen veel langer immobiliseren dan de verkoper had verwacht. De beste strategie blijft om elke formaliteit voorafgaand aan de ondertekening te anticiperen, in nauwe samenwerking met het notariskantoor.
