Der Leibrentenvertrag basiert auf einem Gleichgewicht zwischen Anzahlung, Rente und geschätzter Vertragsdauer. Wenn man einen einzigen Parameter (das Alter des Verkäufers, den Abschlagssatz, den Betrag der Anzahlung) ändert, kann dies die Rentabilität von einem Szenario zum anderen kippen. Eine Excel-Tabelle ermöglicht es, diese Variablen nebeneinander zu betrachten, aber die meisten Dateien, die online zirkulieren, beschränken sich auf eine einzige Berechnung, ohne wirkliche Vergleiche zwischen den Hypothesen.
Es geht nicht darum, eine Zahl zu produzieren, sondern zu visualisieren, wie mehrere Kombinationen von Anzahlung/Rente reagieren, wenn man die Lebenserwartung oder die Besteuerung des Verkäufers variiert.
Netto-Rente nach Steuern: der Parameter, den die meisten Simulatoren ignorieren
Der Vergleich zweier Rentenszenarien in Bruttobeträgen verfälscht die Rangfolge. Der steuerpflichtige Anteil der Leibrente hängt vom Alter des Rentenempfängers ab, wenn die Rente beginnt: 30 % steuerpflichtig ab 70 Jahren, 40 % zwischen 60 und 69 Jahren, 50 % zwischen 50 und 59 Jahren, 70 % vor 50 Jahren (Artikel 158, 6 des CGI). Hinzu kommen die Sozialabgaben von 17,2 %, die auf diesen gleichen Anteil angewendet werden.
In einer Tabelle bedeutet dies eine zusätzliche Spalte. Zuerst wird der steuerpflichtige Anteil je nach Alter angewendet, dann der Grenzsteuersatz des Verkäufers, gefolgt von den Sozialabgaben. Das Ergebnis, die netto erhaltene Rente, verändert oft die Präferenzreihenfolge zwischen zwei Szenarien, die in brutto ähnlich schienen.
Bevor man die Hypothesen vervielfacht, lohnt es sich zu verstehen, wie man einen strukturierten Excel-Leibrentensimulator verwendet, um diese steuerliche Berechnung von Anfang an zu integrieren, anstatt sie nachträglich auf eine Datei anzuwenden, die nur in brutto gedacht ist.
Excel-Struktur zum Vergleich mehrerer Leibrentenszenarien
Der in Excel integrierte Szenariomanager (Daten > Szenario-Analyse) ermöglicht es, mehrere Variablen-Sets zu speichern und zwischen ihnen zu wechseln. Bei Leibrenten sind die Eingabezellen mindestens der Marktwert der Immobilie, der Prozentsatz der Anzahlung, der Abschlagssatz für die Nutzung (bei bewohntem Leibrentenvertrag), die angenommene Lebenserwartung und der jährliche Anpassungssatz der Rente.
Eingabezellen und Ausgabenzellen
Die Ausgabenzellen berechnen die Anzahlung in Euro, die monatliche Bruttorente, die netto nach Steuern erhaltene Rente und die insgesamt aktualisierten Kosten für den Käufer. Die Idee ist, drei oder vier benannte Szenarien zu erstellen (zum Beispiel: kurze, mittlere, lange Lebenserwartung) und die Ergebnisse in einem automatisch von Excel generierten Zusammenfassungsbericht zu vergleichen.
- Szenario A: hohe Anzahlung, niedrige Rente, mittlere Lebenserwartung. Geeignet für einen Verkäufer, der ein sofortiges Kapital sichern möchte.
- Szenario B: reduzierte Anzahlung, höhere Rente, gleiche Lebenserwartung. Interessant für einen Verkäufer, dessen Steuerklasse niedrig bleibt.
- Szenario C: dieselben Parameter wie B, aber mit einer um mehrere Jahre verlängerten Lebenserwartung. Ermöglicht es, das Langlebigkeitsrisiko für den Käufer zu messen.
Die zweidimensionale Datentabelle von Excel ergänzt dieses System. In den Zeilen werden die getesteten Anzahlungshöhen platziert; in den Spalten die geschätzten Lebensdauern. Jede Zelle der Tabelle zeigt dann die Gesamtkosten für den Käufer an, was auf einen Blick die Rentabilitäts- und Risikobereiche sichtbar macht.
Abschlag für bewohntes Leibrentenrecht: ein oft schlecht kalibrierter Hebel in Tabellenkalkulationen
Bei bewohntem Leibrentenvertrag behält der Verkäufer ein Nutzungs- und Wohnrecht (DUH). Der Wert dieses Rechts wird vom Marktwert abgezogen, um die Berechnungsgrundlage für die Rente zu bestimmen. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren hinsichtlich der Bewertungsmethode: Einige Fachleute wenden einen pauschalen Prozentsatz an, andere kapitalisieren eine fiktive Miete über die geschätzte Nutzungsdauer.
Die Methode der Kapitalisierung einer fiktiven Miete liefert genauere Ergebnisse als ein fester Prozentsatz, da sie die lokale Mietspannung berücksichtigt. In der Tabelle bedeutet dies eine Zelle für die monatliche Marktmiete, eine andere für die geschätzte Nutzungsdauer und eine Formel, die den aktuellen Wert dieser Mieten berechnet.
Die häufige Falle in heruntergeladenen Excel-Simulatoren: Der Abschlag ist auf einen festen Satz festgelegt, ohne Bezug zum tatsächlichen Mietmarkt. Die Änderung dieses Parameters in einem alternativen Szenario kann manchmal die Rente erheblich variieren, viel mehr als die Anzahlung.
Grenzen eines Excel-Simulators gegenüber der Realität eines Leibrentenvertrags
Eine Tabelle modelliert Hypothesen, keine Gewissheiten. Die Lebenserwartung bleibt ein statistischer Durchschnitt, der die tatsächliche Vertragsdauer nicht vorhersagt. Die von Notaren und Fachleuten für Leibrenten verwendeten Sterbetafeln werden regelmäßig aktualisiert, und eine Abweichung von einigen Jahren in dieser Angabe reicht aus, um die Rentabilität eines Szenarios umzukehren.
Die jährliche Anpassung der Rente stellt einen weiteren blinden Fleck dar. Die meisten Simulatoren wenden einen festen Satz an, während die vertragliche Indexierung oft einem Index folgt (Verbraucherpreisindex, Referenzindex der Mieten). Die Integration eines variablen Satzes in Excel ist mit bedingten Formeln möglich, erhöht jedoch die Wartung des Dokuments.
Was eine Tabelle nicht ersetzen kann
- Die notarielle Expertise bei der Ausarbeitung der Klauseln (Rückkehr der Rente, auflösende Klausel, Hypothekengarantie).
- Die gegensätzliche Bewertung des Marktwerts, die die gesamte Berechnung im Vorfeld bedingt.
- Die menschliche Diagnose zur Kohärenz zwischen dem Profil des Verkäufers (Alter, steuerliche Situation, Liquiditätsbedarf) und den gewählten Parametern.
Der Excel-Simulator dient dazu, Hypothesen zu sortieren, nicht um einen Verkaufspreis zu validieren. Er ermöglicht es, offensichtlich unausgewogene Kombinationen von Anzahlung/Rente auszuschließen und mit konkreten Fragen an einen Fachmann heranzutreten, anstatt mit einem leeren Blatt. Diese Unterscheidung bleibt der beste Schutz gegen Kalibrierungsfehler, die sich von einer Zelle zur anderen verbreiten, ohne dass man sie bemerkt.
